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Vivienda Pública y Subsidiada: Si No Pago la Renta

Por: Northwest Justice Project LSC Funded
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Public and Subsidized Housing: When I Do Not Pay the Rent (Spanish)

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¿Debería leer esto?

Sí, si es un inquilino que vive en una vivienda pública o en un complejo de departamentos con subsidio federal. Usted disfruta de mayor protección contra el desalojo que otros inquilinos. Pero estos derechos son limitados. Si usted no paga su renta, el arrendador puede desalojarlo en la mayoría de los casos. Esta publicación explica brevemente cómo evitar el desalojo por no pagar la renta.

¿Y si no puedo pagar mi renta a tiempo?

Informe inmediatamente al Departamento de Viviendas o a su arrendador. Trate de hacerlo antes de la fecha para pagar la renta y que su arrendador le haya hecho entrega oficial de un aviso de desalojo.

Es posible que el Departamento de Viviendas o su arrendador pueda ajustar su renta si usted puede demostrar que:

  • perdió su trabajo O

  • sus ingresos han disminuido desde la última vez el Departamento de Viviendas o su arrendador hizo una revisión de sus ingresos

Su arrendador también podría aceptar hacer otros arreglos de pago. Si así fuera:

  • Ponga el acuerdo por escrito.

  • Asegúrese de que lo entiende.

*No acepte hacer pagos que no pueda pagar.

Su arrendador podría aceptar pago parcial o atrasado (aunque no tiene obligación de hacerlo). Trate de pagar lo que pueda si el arrendador lo acepta.

Si su arrendador acepta un pago, obtenga un recibo. Si su arrendador rehúsa aceptar su pago, vaya guardando los fondos que pueda para resolver el caso después.

*¡No gaste su dinero de la renta excepto para mudarse!

Si su arrendador no quiere aceptar pago parcial, haga lo posible por pagar toda la renta lo antes posible. Comuníquese con el Departamento de Servicios Sociales y de Salud (DSHS) inmediatamente para aplicar por asistencia económica. También intente conseguir ayuda de familiares, amistades y agencias locales (ejemplo: la Cruz Roja).

*Su arrendador es uno de los pocos acreedores que pueden hacerle daño si usted no paga sus facturas. Es por eso que, en general, debiera pagar al arrendador antes que nadie.

¿Qué puede hacer mi arrendador si no pago mi renta?

Su arrendador puede desalojarlo por no pagar la renta. Él/ella debe entablar una demanda para poder hacerlo.

  • Su arrendador no puede:

  • Sacarlo legalmente de su departamento sin una orden judicial.   

  • Dejarlo fuera de su hogar o desconectar sus servicios públicos por no pagar la renta.

  • Tomar o quedarse con sus pertenencias personales porque usted no pagó la renta.

¿El arrendador me va a avisar antes de comenzar una demanda por desalojo?

El arrendador debe hacerle entrega de un aviso escrito que pague la renta o que se mude. En la mayoría de los casos, sólo tiene que darle aviso de tres días y una oportunidad de pagar la renta. El aviso podría tener que darle otra información. Lea su contrato de arrendamiento. Asegúrese que el aviso que reciba de su arrendador contenga toda la información que su contrato de arrendamiento dice que tiene que contener. Si no, es posible que esto lo pueda presentar como una defensa y conseguir más tiempo para pagar su renta.

No es necesario que el aviso tenga que estar notarizado o ser entregado por el sheriff. Se debe hacer entrega del aviso a usted personalmente en su hogar. Si usted no se encuentra en su hogar, se puede dejar con otra persona que se encuentre ahí, siempre que el arrendador también le envíe por correo otra copia. Si no hay nadie en casa, su arrendador debe dejar una copia en su hogar y mandarle copia por correo. Su contrato de arrendamiento podría tener otros requerimientos de notificación.

Si usted paga todo su renta dentro del plazo de tres días de recibir este aviso, su arrendador no puede entablar una demanda para desalojarlo por no pagar la renta. Siempre que sea posible, trate de pagar su renta frente a un testigo que pueda declarar en el juzgado en caso que su arrendador rehúse aceptar el pago.

Consiga un recibo de cualquier pago que su arrendador acepte. También trate conseguir un convenio escrito de que no lo van a desalojar.  

*En algunos casos, es posible que el arrendador pueda aceptar alquiler atrasado e igual desalojarle. Su arrendador debiera decirle que eso es lo que piensa hacer.

Lea cuidadosamente el aviso de desalojo. En algunos casos, podría ser que su arrendador tenga que reunirse con usted para hablar del aviso. Usted también podría tener derecho a una audiencia de agravios. Si es así, aproveche esta oportunidad. Intente resolver la disputa.

¿Y si no pago mi renta dentro del plazo de tres días de recibir el aviso de pagar o desalojar la vivienda?

Su arrendador puede iniciar una demanda para desalojarlo por notificación oficial de un Citatorio y Denuncia por "retención ilícita".

*El arrendador puede iniciar la demanda haciéndole a usted entrega oficial de estos documentos sin tener que presentarlos en el juzgado.

A menudo, el arrendador se retrasa en registrar en el juzgado la demanda de desalojo con las esperanzas que usted se mude voluntariamente. Trate de pagar su renta. No se mude sin primero hablar de sus derechos con un abogado

*Si usted se muda, ¡perderá su asistencia federal para la vivienda!

Una vez que reciba el Citatorio y Denuncia por retención ilícita, usted debe tomar actuar inmediatamente para evitar el desalojo. Nuestra publicación titulada El Desalojo y Su Defensa explica qué hacer y tiene los formularios que necesita.

Como mínimo, usted debe hacer entrega oficial de un Aviso de Comparecencia o una Contestación al arrendador (o a su abogado) dentro del plazo que se indica en el Citatorio. También podría tener que:

  • Depositar su alquiler en el registro del juzgado

  • Registrar una declaración jurada o una declaración sencilla negando que usted adeuda la renta.  

  • Asistir a una audiencia judicial

Lea cuidadosamente el Citatorio y la Denuncia, además de cualquier otro documento que reciba. Usted debe seguir las instrucciones en estos documentos. Si no, podría ser desalojado sin una audiencia judicial.

¿Qué defensas puedo presentar en el juzgado?

*Es muy difícil defenderse con éxito de una acción de retención ilícita en base al no pago de la renta. La ley dice que usted debe pagar su renta sin importar cuáles son sus circunstancias económicas o personales. Usted puede ser desalojado por no pagar la renta aún si:

No tiene dinero             Tiene hijos                Está discapacitado

Para ganar en el juzgado, normalmente usted debe poder demostrar que no adeuda la renta porque:  

  • Pagó la renta O

  • En realidad no adeuda la renta que su arrendador está exigiendo

  • Su arrendador renunció (perdió) al derecho que tenía de desalojarlo por no pagar la renta, o que por "preclusión" no puede hacerlo (debiera impedírsele)

A continuación se describen brevemente algunos argumentos o defensas:

  • Pago u Oferta de Pagar la renta - si usted pagó (o trató de pagar) la renta dentro del plazo de tres días de recibir el aviso de desalojo. Usted debe poder probar que pagó o que "ofreció pagar" la renta oportunamente. Es probable que necesite un recibo o un testigo.

  • Cálculo Incorrecto de la renta. Revise los cálculos que el arrendador hizo de la renta. Asegúrese que no se exageren sus ingresos o minimicen sus deducciones para determinar su renta.

  • Incumplimiento con la Garantía de Habitabilidad. En muy pocos casos, es posible que pueda argumentar que no adeuda la renta porque su arrendador no ha cumplido con la mantención de su hogar y quebrantó la "garantía implícita de habitabilidad". Véase, Foisy v. Wyman, 83 Wn.2d 22, 515 P.2d 160 (1973). La Ley para los Arrendadores-Inquilinos Residenciales del Estado de Washington (RLTA), Código Revisado de Washington RCW 59.18, también podría permitir que usted haga las reparaciones y luego reste el costo de las reparaciones de su alquiler. No retenga la renta sin primero consultar con un abogado.

  • Defensas Procesales. Es posible que pueda defenderse de una acción de retención ilícita alegando que el arrendador no siguió el debido procedimiento de ley. Ejemplo: el arrendador no le notificó correctamente antes de iniciar el caso.

  • Renuncia o Preclusión. Como último recurso, usted podría poder argumentar que el departamento de viviendas o el arrendador perdió su derecho a la expectativa del pago puntual de la renta por haber permitido que usted pagara su alquiler atrasado en repetidas ocasiones o haciendo otros arreglos de pago con usted. Es posible que también pueda argumentar que en base al "principio de equidad" (por ser lo justo), usted debiera tener una oportunidad razonable de pagar su alquiler atrasado y evitar el desalojo. Generalmente, esto sólo funciona cuando usted puede volver a pagar todo el monto de la renta y pagar lo atrasado en un plazo razonable. También podría tener que pagar los gastos judiciales y honorarios de abogado del arrendador.

Se me hizo entrega oficial de un Citatorio y Denuncia por retención ilícita. ¿Y ahora qué?

Muchos casos llegan a un arreglo. Si usted puede pagar su alquiler razonablemente pronto, trate de resolver el caso firmando un convenio de resolución escrito con su arrendador.  

La mayoría de los arrendadores insisten en que el convenio de resolución diga que ellos lo pueden desalojar si usted no cumple con los pagos acordados. Su arrendador también podría pedir que usted pague algunos de sus gastos judiciales y honorarios de abogado. Si usted puede hacerlo, sigue siendo mejor que perder su subsidio federal para la vivienda.

*No pacte un convenio de resolución que usted no comprenda o no pueda cumplir. Un convenio de resolución es un contrato con fuerza de ley. Los juzgados generalmente exigen su cumplimiento sin importar las dificultades que eso le cause a usted.

¿Y si pierdo demanda?

Sus opciones son muy limitadas. Podría intentar:

  • Restablecer su Arrendamiento. La Ley para los Arrendadores-Inquilinos,  Código Revisado de Washington RCW 59.18.410, le da una manera de restablecer o salvar su arrendamiento después de la sentencia judicial en una acción de retención ilícita basada en el no pago de la renta. Usted debe pagar la sentencia judicial y todas las costas judiciales al juzgado dentro del plazo de cinco días de haberse registrado la sentencia. Usted puede argumentar que las costas judiciales no incluyen honorarios de abogado en virtud del Código Revisado de Washington RCW 59.18.410.

  • Pedir una Corrección Judicial. Si la sentencia fue dictada por un comisionado judicial, usted puede presentar una petición legal de corrección y pedir a un juez del tribunal superior anular la sentencia. Esto funciona en muy pocos casos.

  • Presentar una Apelación. Una vez que la sentencia sea definitiva, usted puede presentar una apelación y pedir al juzgado que suspenda cumplimiento de la orden judicial de indemnización mientras se tramita la apelación. Es difícil apelar sin un abogado. Son muy pocos los casos que apelan con éxito.  

¿Y si me declaro en bancarrota?

Como último recurso, es posible que pueda declararse en bancarrota para demorar o prevenir su desalojo. Hay varios tipos de bancarrotas, incluyendo las del Capítulo 7 y 13. Cualquier tipo de declaración de bancarrota retrasará (suspenderá) temporalmente el desalojo.

Con el fin de evitar permanentemente el desalojo, podría tener que registrar la bancarrota en base al Capítulo 13 y pagar la renta atrasada haciendo pagos mensuales regulares. Tendrá que demostrar que usted puede

  • empezar a pagar toda su renta de nuevo Y

  • hacer pagos lo suficientemente grandes para ponerse al día con la renta atrasada y sanear su mora dentro de un plazo razonable.

Mientras más pronto pueda sanear su mora, mayor es la posibilidad que el juzgado apruebe su Plan para el Capítulo 13. Existen desventajas si uno se declara en bancarrota. Pero podría ser mejor que perder su asistencia federal para la vivienda.

Si usted no puede llegar a un acuerdo para un plan de pago con su arrendador, hable con un abogado acerca de declararse en bancarrota conforme al Capítulo 13. Trate de registrar su bancarrota antes que su arrendador consiga una sentencia judicial en su contra. Como mínimo, debe registrar su caso del Capítulo 13 dentro del plazo de cinco días del registro de cualquier sentencia judicial.

Una vez usted registre su bancarrota, al arrendador no se le permite hacer nada más para desalojarlo sin primero presentar una petición para que no entre en efecto la suspensión automática. El juez de bancarrotas no debiera levantar la suspensión siempre que se pueda confirmar su Plan para el Capítulo 13 y que el arrendador no sufra pérdida económica.

Cuidado: Las Leyes Cambian

Esta publicación ofrece información general sobre sus derechos y responsabilidades. No es su intención reemplazar asesoramiento legal específico. La información contenida en esta publicación se actualizó por última vez en agosto de 2015. Las leyes cambian. Hable con un abogado. Asegúrese que la información en esta publicación se encuentre vigente.

¿Y si necesito ayuda legal?

CLEAR es la línea telefónica gratuita de Washington que ofrece servicios centralizados de evaluación, asesoramiento y referencia a personas de bajos ingresos que buscan asistencia legal gratuita para problemas legales civiles. 

  • Fuera del Condado de King: Llame al 1-888-201-1014 de lunes a viernes desde las 9:15 a.m. hasta las 12:15 p.m. 
  • Condado de King: Llame al 211 para información y referencia a un proveedor apropiado de servicios legales  de lunes a viernes entre las 8:00 am y 6:00 pm. También puede llamar al (206) 461-3200, o al teléfono gratuito 1-877-211-WASH (9274). Además puede obtener información sobre proveedores de servicios legales en el Condado de King en el sitio web del 211: www.resourcehouse.com/win211/.
  • Personas Mayores de 60: Las personas de 60 años de edad o más pueden llamar a CLEAR*Sr. al 1-888-387-7111, sin importar sus ingresos.

Las personas sordas o con problemas para oír pueden llamar al 1-800-833-6384 o al 711 para ser conectados con una operadora repetidora, quien luego les conectará con el 211 o CLEAR.


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 Esta publicación ofrece información general sobre sus derechos y responsabilidades. No es su intención reemplazar asesoramiento legal específico.
Esta información se actualizó por última vez en agosto de 2015.

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Última revisión y actualización: Aug 13, 2015